Vd har ordet

Hela verksamhetsåret 2022 har starkt präglats av den allt mer tilltagande inflationen. Kriget i Ukraina och den energikris som uppstod i Europa under första halvåret 2022 var startskottet till en negativ utveckling där brist på energi, råvaror och material startade en växande inflation. Detta har medfört att vi enbart under 2022 drabbats av högre kostnadsökningar än vad vi haft sammantaget på tio år. Speciellt ser vi kostnadsökningar inom taxor, energi, byggnadsmaterial och köpta tjänster som påverkar fastighetssektorn kraftigt.

Lokalt för vår verksamhet finns dock många positiva tecken och flera signaler visar på en kommande god utveckling för både kommunen som helhet och för oss inom de kommunala fastighetsbolagen.

Mycket av året 2022 har innehållit fortsatta diskussioner i olika forum kring den positiva effekt som Hitachis framgångar medför. Och framför allt hur kommunen och alla vi tillsammans kan samverka för att skapa förutsättningar för att den utvecklingen blir så optimal som möjligt. För oss i de kommunala fastighetsbolagen innebär det en tydlig fokusering på bostads- och lokalförsörjning ut ett tillväxtperspektiv. Målet är så klart att så många som möjligt som får jobb här också väljer att bosätta sig här. För detta krävs inte bara attraktiva bostäder och ändamålsenliga lokaler. Utan lika viktigt är helheten där handel, kommunikationer, fritidsaktiviteter, kommunal service, föreningsliv, sjukvård, nöjesliv osv. bidrar till att skapa en sammantaget positiv bild av en attraktiv kommun att både jobba, bo och leva i. Här pågår idag ett stort och målinriktat arbete där förändringar, förbättringar och investeringar kommer ge fortsatt goda effekter.

LudvikaHem AB

Inom LudvikaHem är frågan om hur den kommande nyproduktionen ser ut av hög prioritet. Att vi bygger centralt, sjönära och i attraktiva lägen blir än mer viktigt framöver. Att vi bygger kostnadseffektivt, med konkurrenskraftiga hyror är också viktigt. Att vi är miljömedvetna, kvalitetsfokuserade och får låg energiförbrukning på våra byggnader. Samt att vi bygger ändamålsenligt, rätt storlek, rätt funktioner, hyresgästanpassat och med rätt antal lägenheter. Allt detta i balans där produktionskostnader, hyresnivå, efterfrågan och marknadsvärde harmonierar och skapar både en affärsmässighet för bolaget som en framgångsfaktor för kommunen. Idag pågår ett arbete där både Väsmanstranden samt kvarteret Svanen, båda centralt i Ludvika, är platser för kommande nyproduktion av bostäder.

Ludvika kommunfastigheter AB

Inom Ludvika kommunfastigheter AB så är frågan lika viktig men med fokus istället på tillgången på ändamålsenliga verksamhetslokaler. Här pågår ett antal projekt som handlar om nybyggnad av förskolor, LSS-boenden, skollokaler, sporthall/multihall och en eventuellt ny brandstation. Oaktat om nyproduktion sker inom bostadsbolaget eller inom de kommunala verksamhetslokalerna så är utmaningen att kunna få en hyresnivå som svarar mot den produktionskostnad som projektet haft. I bokslutet för 2021 så behövde tre av de tidigare stora nybyggnadsprojekten inom LudvikaHem skrivas ned med anledning av för lågt marknadsvärde i jämförelse med bokfört värde.

Vi har nu många år bakom oss där vi haft förvånansvärt låga räntor. Det har inneburit att fastighetsbolagen kunna avsatt betydligt mer medel för underhåll än någonsin tidigare. Då vi nu ser en ränteuppgång mot en mer normaliserad nivå så innebär det en stor utmaning i att arbeta aktivt med budgeten för att vi ska slippa möta ränteuppgången med en lägre nivå på underhåll. För fastighetsbolagen i Ludvika kommun så är detta, i kombination med den svåra ekvationen för nybyggnadsprojekt, de största utmaningarna att nu lyckas hantera. Ett stort arbetsprojekt pågår för närvarande under hela 2023-2024 med att upprätta tydliga och ändamålsenliga underhållsplaner för alla våra byggnader. Dessa planer kommer kunna visa på det underhållsbehov och den underhållsnivå som finns över tid. Men också på vilket uppdämt behov som finns ackumulerat. Styrelsen har beslutat om framtagandet av dessa planer och strategiska diskussioner med ägaren kommer behövas för att nå en samsyn om hur underhållsbehovet ska kunna finansieras över tid. Detta för att nå en balans med kraven i ägardirektiven om avkastning, soliditet, underhållsnivå och resultat. Och att därtill också lyckas med en måttlig hyresutveckling som bostäder och verksamhetslokaler orkar bära.

Hyresförhandlingar

I hyresförhandlingarna under hösten 2022 så var givetvis den höga inflationen och den kraftiga prisutvecklingen i fokus. För många lokalhyresavtal är KPI styrande för hur stor hyresökningen blir för kommande år. Men för bostäder och förhandlingsbara lokaler krävs en överenskommelse om hyreshöjningens storlek via en förhandling. Andra viktiga parametrar i förhandlingen är sedan tidigare vakansgrad, ränteutveckling, underhållsbehov och diverse taxor och konsumtionsavgifter. Att lyckas med en hyresförhandling när kostnadsprisindex är nästan 11 % samtidigt som betalningsförmågan och det ökade ekonomiska utrymmet bland hyresgäster är begränsat, är en stor utmaning.

Jag vill därför passa på att poängtera det goda klimat som råder mellan Hyresgästföreningen Dala Mitt och oss i de kommunala fastighetsbolagen i Ludvika kommun. Samsynen kring många långsiktiga frågor som tex vakansgrad, räntenivå och underhåll är viktig och en förutsättning för att vi tillsammans ska kunna hantera enskilda år som sticker ut i likhet med 2022-2023. Allmännyttan har sedan begynnelsen också alltid haft ett stort socialt ansvarstagande. Det inbegriper också den ekonomiska synen på hur hyressättningen sker, att alla ska kunna erbjudas en bostad och att vi finns med en bred geografisk spridning inom kommunen. Hur hyreshöjningen för 2023 blir är ännu inte klart utan där pågår fortfarande våra förhandlingar.

Under hela 2022 så har en kommunkoncerngemensam utredning pågått om vilka overhead resurser och stödfunktioner som går att samordna samt vilka system, arbetssätt och funktioner som går att utnyttja gemensamt i kommunkoncernen. Genom att samordna dessa resurser skapas en mer homogen koncernkultur och det förstärker kompetensen, ger en bättre redundans samtidigt som det minskar sårbarheten.

Primärt handlar det om funktioner inom personal, ekonomi/finans och kommunikation. Sedan tidigare finns gemensamma organisationer för Upphandling (UHC) och för IT-verksamheten (IT-Center).

I slutet av 2022 fastställdes en ny affärsplan för fastighetsbolagen i Ludvika kommun. Affärsplanen för 2023-2025 väver samman ägardirektiven med styrelsens övergripande huvudstrategier och mål. Affärsplanen bryts sedan ner i organisationen och bildar de måltavlor och aktiviteter som varje avdelning och enhet arbetar med.

Den nya affärsplanen har ett stärkt fokus på både underhållsbehovet samt på de energiåtgärder som behöver göras för att minska energiförbrukningen, klimatpåverkan och den fossila förbränningen.

När vi nu blickar fram över 2023 så har vi en ny mandatperiod framför oss där bolagen från årsstämman i maj 2023 kommer att få nya styrelser. Det blir en spännande nystart med flertalet nya styrelseledamöter och säkert en hel del frågor som kan komma att få annan prioritering.

Helt klart är dock att fastighetsbolagens roll, både LudvikaHem AB med sina bostäder och Ludvika Kommunfastigheter AB med alla verksamhetslokaler är viktiga redskap i den fortsatta utvecklingen av kommunen.

De lokala förutsättningarna är också mycket goda. Näringslivets expansion ger fortsatt behov av stor rekrytering de kommande åren med följd att fler attraktiva bostäder behöver tillskapas. Handeln fortsätter utvecklas och arbetet med en nystart av gruvbrytning pågår.

Genomgående så präglas klimatet idag av en stor tillförsikt, framtidstro och optimism som lätt smittar av sig och skapar klara fördelar i arbetet med rekrytering, etablering, marknadsföring och löpande förvaltning.

I fastighetsbolagens organisation pågår också arbetet med att skapa en strategi och plan över hur vi behöver fortsätta att anpassa oss framöver. Det gäller t.ex. ett ökat samarbete med kommunkoncernen i helhet, en ökad digital verksamhet, distansarbete, ökad marknadsföring, ett mer proaktivt arbetssätt med underhåll, energi, och miljöåtgärder mm.

Våra medarbetare är vår största tillgång!

Alla våra medarbetare i organisationen är företagets största tillgång! Här finns vår kultur, våra värdegrunder, all vår kunskap och erfarenhet. Hos oss är alla lika viktiga och varje enskild kugge i det stora drivhjulet är avgörande för att vi lyckas med vår verksamhet, att vi trivs ihop och är duktiga på att samarbeta, att vi når en god ekonomi och att vi får ännu nöjdare kunder.

Det är med en stor glädje och stolthet jag vill framföra mitt och företagens varma tack till alla arbetskamrater i hela vår organisation som bidragit till att 2022 blev ännu ett gott år i vår historia.

Tack!

Ulf Rosenqvist, vd

Text